降温信号！商品房单月销售创年内新低

国家统计局今日（8月16日）公布的《2021年1-7月份全国房地产开发投资和销售情况》显示，1—7月份，全国房地产开发投资84895亿元，同比增长12.7%；比2019年1—7月份增长16.5%。商品房销售面积101648万平方米，同比增长21.5%，比2019年1—7月份增长14.5%；商品房销售额106430亿元，增长30.7%，比2019年1—7月份增长28.0%。

同日公布的《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示， 7月份70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市有51个，环比下跌的城市有16个，3个城市环比持平；二手住宅方面，环比上涨的城市有41个，环比下跌的城市有26个，3个城市持平。根据易居研究院测算，7月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为0.3%，同比涨幅为4.1%；全国70个城市二手住宅销售价格指数环比涨幅为0.1%，同比涨幅为3.3%。

易居研究院认为，目前对于开发投资指标的思考，应该关注是否会过快下滑的风险。从房价方面来看，最近两个月新房价格总体呈现收窄态势，并且有望延续，进一步体现了政策调控积极有效。二手房方面，则出现了一个重要的信号，二手房价格环比数据出现了非常明显的收窄。在当前各类二手房政策管控下，二手房价格指数或将明显地进入降温通道。

   全国房地产开发投资同比增长12.7%

具体来看，在房地产开发投资完成情况方面，1—7月份，全国房地产开发投资84895亿元，同比增长12.7%；比2019年1—7月份增长16.5%，两年平均增长8.0%。其中，住宅投资63980亿元，增长14.9%。

从数据上看，该指标呈现持续收窄，但仍为两位数的特点。易居研究院智库中心研究总监严跃进对中房网表示，目前对于开发投资指标的思考，应该关注是否会过快下滑的风险。由于购房政策和购地政策有各类约束，且房企也面临一些债务问题，要防范房企投资意愿减弱，进而影响下半年开发投资的风险。

从房地产开发企业土地购置面积来看，1—7月份，房地产开发企业土地购置面积8764万平方米，同比下降9.3%；土地成交价款5121亿元，下降4.8%。房地产开发企业到位资金方面，1—7月份，房地产开发企业到位资金118970亿元，同比增长18.2%；比2019年1—7月份增长19.2%，两年平均增长9.2%。其中，国内贷款15402亿元，下降4.5%；利用外资44亿元，下降44.4%；自筹资金35533亿元，增长10.9%；定金及预收款45398亿元，增长38.3%；个人按揭贷款18953亿元，增长17.0%。

从数据来看，土地市场持续下跌的态势不明显。严跃进表示，各地下半年供地节奏会加快，适当可以减少土地交易行情略萧条的现象。当然近期各地供地规则调整下，房企拿地策略也会有所调整，但相对来说，若没有配建等硬性约束，那么房企拿地积极性可以保持。另外，从到位资金情况看，当前房企的流动性问题确实受到了关注。房企流动性的问题，也成为房地产金融风险的重要来源点。后续对于房企的资金面管控以及防范过激过猛拿地，都将成为监管的重点内容。

   7月份单月销售环比下降四成

商品房销售情况方面，回落超出季节性因素表现。虽然1—7月份整体的销售情况仍处于同比上涨。但从单月的销售情况来看，7月份单月销售面积和销售额较6月份下降在四成左右，均属于年内单月最差水平。

数据显示，1—7月份商品房销售面积101648万平方米，同比增长21.5%；比2019年1—7月份增长14.5%，两年平均增长7.0%。其中，住宅销售面积增长22.7%，办公楼销售面积增长6.3%，商业营业用房销售面积增长3.8%。商品房销售额106430亿元，增长30.7%；比2019年1—7月份增长28.0%，两年平均增长13.1%。其中，住宅销售额增长33.1%，办公楼销售额增长9.1%，商业营业用房销售额增长5.0%。

根据2021年以来的国家统计局数据分拆后测算，7月份商品房销售面积达13013万平方米，环比下降41.52%。商品房销售额为13499亿元，环比下降39.73%。从同比情况来看，7月份商品房销售面积和销售额相比2020年同期分别下降了8.53%和7.08%。

库存方面，7月末商品房待售面积50864万平方米，比6月末减少215万平方米。其中，住宅待售面积减少270万平方米，办公楼待售面积减少26万平方米，商业营业用房待售面积增加19万平方米。

整理发现，住宅待售面积自今年1-2月份迎来阶段高点以来，已经连续5个月下降。经测算，7月份住宅待售面积为22902万平方米。

   7月超七成城市新房价格上涨，青岛海口银川领涨

国家统计局同日发布的《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示，7月份70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市有51个，环比下跌的城市有16个，3个城市环比持平。上个月这一数字分别为55个、12个和3个。二手住宅方面，环比上涨的城市有41个，环比下跌的城市有26个，3个城市持平。上个月这一数字分别为48个、16个和6个。

各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅回落或转降。据国家统计局测算，7月份一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.3个百分点。二手住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.3个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.4%和0.2%，涨幅比上月分别回落0.1和0.2个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点；二手住宅销售价格环比由上月上涨转为下降0.1%。

同比方面，各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅回落或与上月相同。据国家统计局测算，7月份一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨6.0%和10.0%，涨幅比上月分别回落0.1和0.5个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.7%，涨幅比上月回落0.1个百分点；二手住宅销售价格同比上涨3.5%，涨幅与上月相同。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨3.3%和2.3%，涨幅比上月分别回落0.4和0.3个百分点。

具体到各个城市表现，新建商品住宅方面，根据国家统计局发布的数据整理显示，7月份青岛、海口和银川3个城市以1%的涨幅并列第一。岳阳（-0.7%）、遵义（-0.6%）处于跌幅前两位，昆明、韶关和大理跌幅并列第三，均为-0.5%。同比方面，北海、常德、太原、大理、南充、岳阳、安庆、泸州、牡丹江、哈尔滨等10个城市新房价格仍处于下跌态势。

在严跃进看来，过去曾经有“南强北弱”的说法，但从6月的济南和7月的青岛房价数据来看，说明北方部分城市房价也有炒作的现象。类似海口和银川的房价炒作，或也意味着近期政策收紧的概率加大。

二手住宅方面，7月份海口（1.3%）和长沙（1.2%）位居涨幅前两位，北京和上海以0.7%的涨幅位居第三位。南充以-0.7%的跌幅位居首位，牡丹江和岳阳跌幅并列第二，均为-0.6%。同比方面，以广州、北京和上海为代表的54个城市呈上涨态势。

从二手房的价格涨幅环比数据看，海口属于涨幅较大的城市。严跃进认为，近期此类城市也需要强化对于二手房的管控。而从跌幅排行看，需要重点关注岳阳和深圳。其中岳阳近期出现了限跌令，一手房的不景气和恶性竞争，对于二手房市场产生冲击。另外值得注意的是深圳，作为全国首个出台参考价制度的城市，当前二手房市场明显处于挤泡沫阶段。

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